近期，南京楼市政策轮番出台，让不少购房者措手不及！购房者们一时间身处购房、贷款被限的忐忑中，同时还要担心因购房受限违约带来的后果。小鹿君整理了一些相关的限贷限购政策的一系列疑问，希望能帮到正在购房的你。南京15家主流银行贷款细则出炉！ 昨天（10.10），据最新消息显示，南京15家银行限贷细则相继出台并已执行，部分银行或在利率上有所调整。 1、有1套房无贷款记录或无房有贷款记录的，首付5成利率1.1倍，除部分银行还处于待定状态外，基本已确定下来； 2、有1套房贷款未结清的首付8成，利率除南京银行、上海银行、广发银行和中信银行未确定外，全部按1.1倍执行； 3、2套及以上或2套有贷款的全部停贷。 大部分银行在购房者无房无贷的条件下，可以给出首付3成，利率9折的优惠。 民生银行和浦发银行则要求首付3.5成，工商银行表示60平方米以下不接受贷款，而广发银行首套房则是根据单价标准给予折扣： 1、2.31万元/平方米以上的利率88折； 2、2.21-2.31万元/平方米的利率9折； 3、2.1万元/平方米以下的利率95折。 具体如图： （图片来源：腾讯房产南京站）紧急应对！开具购房证明有新变化昨晚（10.10），南京市不动产登记局针对调控以来，南京市区各个房地产交易场所都出现了不同程度的排队开具购房证明的人潮，尤其是华侨路房产档案馆，动辄就是千人排的情况，做出新的调整和应对，确保不限号、不限时、当天发的号不管多晚就是通宵也要当天办结。更值得注意的是：自10月11日起，华侨路52号房产档案馆将不再办理开具《家庭一、二套房查询结果》业务，该业务临时调整至华侨路35号办理，如有相关业务办理需求的，请到华侨路35号1楼大厅取号，到东3楼大厅办理。 5种情况不需要开具购房证明： （1）商品房认购协议或购房合同信息在2016年9月26日之前已上传到网上房地产的（上传时间以房地产交易管理系统记录的时间为准）； （2）非本市户籍居民家庭购房人与卖方签订的存量房买卖合同信息在2016年9月26日之前已上传至存量房网签系统的（上传时间以房地产交易管理系统记录的时间为准）； （3）房屋共有人之间份额转让的； （4）经济适用住房等保障性住房上市交易购房人在2016年9月26日之前取得房改部门审批确认的《南京市经济适用住房（上市）确认书》的； （5）本市户籍成年单身人士（含离异）购房人与卖方签订的存量房买卖合同信息在2016年10月6日之前已上传至存量房网签系统的（上传时间以房地产交易管理系统记录的时间为准）。 （江宁房产局依然每天限号） 外地人怎么在南京买房？问题解答1、问：外地人可以在南京买房吗？答：可以，不过应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2、问：单身人士，在南京有一套房，还能买房吗？答：不能，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房。3、问：南京本地人，家庭内有房，还能再买吗？答：南京本地人以家庭为单位，若已有2套房，购买第3套房时，购买新建商品房限购，购买二手房不限购。4、问：外地人在南京有一套房，还能再买吗？答：限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房。若户籍已迁入南京，以家庭为单位，还可以买房；若是单身，则不能再买。5、问：在南京的溧水、六合、高淳区域买房，限购吗？答：南京这三个区域不在此次限购之列，购买这些区域的房源不受限购影响。6、问：在溧水、高淳、六合任意区域内有房，如今在南京其他区域买房，限购吗？答：只要在南京区域内拥有2套或以上住宅，新建商品房限购，二手房不限购。7、问：在南京上学的大学生可以在南京买房吗？答：外地人在南京上学，并且把自己户口迁入南京集体户口的单身大学生，就可以在南京购房。8、问：名下有一套拆迁安置房，算有房吗？答：算有房。但是部分拆迁安置房可能并未进入不动产档案馆系统内，所以可能会有查不到的情况出现，所以具体情况还是要以系统查房结果为准。9、问：外地人在南京购房需要缴满一年社保，中间有断过一个月，算符合条件吗？答：从购房日起前2年内累计缴纳满1年即可，中间断过一个月没有关系。10、问：自己是南京本地人，目前单身，父母买过房，我的名字也在父母买的这套房的房产证上，还能购房吗？答：不能，单身南京籍购房者，名下有房，就被限购。11、问：本人拥有硕士学历，但不是南京户口，在南京也没有住房，能在南京买房吗？答：可以买一套房，并且不需要开具纳税或社保证明。因为新政规定个人取得硕士及以上学位、中级及以上专业技术资格、高级技师资格的，买房不需要开具纳税或社保证明。12、问：本人通过继承获得一套南京住房，还能再在南京买新房吗？答：若单身或者非南京户口的，将无法再买新房。13、问：家庭成员及本市户籍居民家庭如何认定？答：家庭成员包括夫妻双方及未成年子女；家庭成员中至少有1人为本市户籍的，无论其他家庭成员是否为本市户籍，均视为本市户籍居民家庭。14、问：购房证明的有效期是多长？过期或遗失怎么办？答：购房证明的有效期为3个月（90天）。购房证明如过期，可重新申请开具，在重新申请时应交回原购房证明原件；购房证明如遗失，可申请补开。15、问：单身在南京有房，是否可以把房产过户到父母名下，自己再买房？答：父母必须具备在南京的购房条件，同时贷款结清，才可过户。16、问：南京人，单身，和父母在同一个房产证上，还能不能购房？答：相关政策出台，单身南京籍购房者，如若名下已经有一套房，则属于限购。只要证上有名字都能查询到，算名下有房。17、问：南京集体户口买房需不需要一年社保？学校的集体户口可以吗？答：集体户口算南京户口，不需要一年社保。只要户口在南京，有集体户口，有常住人口登记表，就可算南京户口，单身可购一套，无需社保。18、问：原籍是南京人，但是在南京无房，而且户口和工作都不在南京了。可以在南京买房吗？答：按目前户口在不在南京执行，户口不在南京，也不在南京工作，只能算双外，即外地人外地工作，参照外地人标准！外地户口限购一套。19、问：外地人，无法提供社保和纳税证明，无法在南京买房。最后办理投靠入户，可以买房吗？答：一旦拥有了南京户口，就按本地人政策执行。首付3、5、8成怎么区分？问题解答1、问：在南京有房，但没有贷款记录，首付款多少？答：南京户籍家庭首付5成，单身、外地户籍无购房资格；2、问：曾经买过房，有贷款记录，目前名下无房，购房首付多少？答：首付5成3、问：在溧水、高淳、六合任意区域有房，如今在南京其他区域买房首付有影响吗?答：外地户籍无购房资格；南京户籍居民可在其他区域购买第二套房，有房无贷首付5成，有房有贷首付8成，若已有2套及以上住宅，只可购买二手房，银行停贷。4、问：南京户籍，曾经买过房，有贷款记录，贷款已还清，目前名下有房，购房首付多少？答：若是名下只有一套房，首付5成；若名下已有2套房，第3套停贷。5、问：本人是南京户口，并且名下有一套房，但是公积金贷款没还清，那么买二套房是几成首付？答：南京的公积金不上征信系统，所以该情况只认为是有房无贷，按政策是至少首付5成。6、问：在合肥有一套房，贷款没还清，现在在南京买房，应首付多少？答：算有房有贷，在南京购房首付至少8成。7、问：南京本地有套房，贷款已还清；外地还有套房，还在还贷款。若再在南京买房，首付几成？答：外地房子在还贷款，属于有房有贷，首付至少8成。8、问：买商业地产贷款也算贷款吗？答：商业贷款不属于住房贷款，不纳入房贷关系。9、问：房子已经卖了，之前的房贷也已经还清，再买房需要首付几成？答：此情况为名下无房但有贷款记录，至少首付5成。10、问：丈夫婚前购买了一套房，并且已经还清贷款，妻子再买房，首付怎么算？答：按家庭为单位，此情况属于有房无贷，首付至少5成。11、问：在南京主城有一套房，贷款未还清，现在想买高淳的房子，首付怎么算？答：溧水、高淳、六合不在此次限贷新政范围内，按之前政策，首付至少5成。12、问：因限购限贷导致交易无法继续，交出去的定金是否能拿回，要不要承担相应的违约赔偿？答：国家调控房地产的“新政策”到底属于情势变更还是商业风险，目前没有定论。 应区分如下几种不同情况分别处理： 一、如双方在购房合同中已经明确约定了政策影响购房的后续处理方法，比如“当银行贷款未能按时审批时，购房者应及时用现金补足”，则无法适用情势变更的原则，合同须继续履行。 二、如购房合同中并无明确约定，则应该根据房产新政的内容进行区分： 1.若房产新政为诸如“提高贷款首付的比例”“降低贷款利率优惠或提高贷款利率”等对合同履行有影响的内容，应认定为无重大异常变动的商业风险，合同应当继续履行；如果购房人可以证明继续履行房屋买卖合同将严重影响生活状况或者经济状况，其可以主张适用情势变更原则，就可以解除合同； 2.如果房产新政为诸如“限购”等导致合同根本无法继续履行，这意味着新政已导致作为合同成立基础的环境发生了异常变动，应认定为情势变更，购房者可以解除或变更合同，此时双方均无过错，不宜追究违约责任，但合同解除方应当给予合同相对方适当的经济补偿。 “解除买卖合同并不意味着可以顺利拿回定金。”陈本林表示，要回定金的前提往往是双方协商一致。法律上，因房产新政导致合同履行出现重大困难，非因购房者急于预期房价下降的恶意违约所致，考虑交易公平，购房者承担的违约责任往往是以丧失定金为宜。 限购限贷关于时间鉴定1、问：9月25号~10月6间买房，受限购新政影响吗？答：根据房产局官方微信【宜居南京】的解读：对于在9月25日之后、10月6日之前已经签订认购协议，并上传到网上房地产的商品住房，买房人仍按宁政办发[2016]140号文相关规定执行。也就是说，在这段时间，只要你买的房子签约，并上传到网上房地产，都按老限购政策执行。2、问：限贷政策交易时间节点怎么算？答：根据中国人民银行南京分行发布限贷执行细则，各城市房地产调控文件中，对住房交易时点未作特别说明的，住房交易时点按照“网签合同签署时间（鉴证时间）、权属登记受理时间和贷款审批通过时间”等三个日期“孰前原则”认定；已有说明的，按文件要求执行。即上述三个时间，任意一个在6号之前，都可以按原政策执行。当下该不该买房，听听专家怎么说叶檀：她认为，一二线城市迅速上涨期过去，未来两三年高位盘整，如同现在的股票市场，上涨不得，下跌无能。而三四线城市在承接了一定的溢出效应后，又会回到噩梦般的过去。从政策来说，是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构，因此政策的空间是狭窄的，并且是一城一策，不会出现全国性的房贷收缩等政策。此次16个城市执行限购，就是减少需求，尤其是减少对中小户型房的需求。在这次房地产新政中，最严厉、真正起作用的是提升首付比例。中产收入阶层以下希望通过低息房贷炒房的，会被赶出市场。但是，这次调控是不是釜底抽薪？显然，叶檀认识不是，“釜底抽薪的办法是大规模出售土地、大规模加税，执行严厉的货币政策，增加首付比率大比例杠杆，彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。”今年地王多，但土地供应面积反而是萎缩的。凯风：凯风认为，史上最严楼市调控政策的出发点，是挤出楼市中的金融泡沫，但是不是为了降房价呢？可以说，近二十年以来，任何一次楼市调控，政策出发点都是“促进房地产市场健康发展”，而不是降房价。同样可以看到，一旦楼市出现下行信号，从高层到地方，都会忙不迭地放松调控、宽松银根、紧缩地根，人为托市。因此，凯风指出：无论限购还是限贷，都只是一时的应急之举，无法撬动楼市的真正根基。说到底，既想让房地产发挥支柱作用又想稳定住房价的跷跷板艺术，决定了中国楼市调控的阶段性、局限性、反复性和无效性。